به صورت کلی اموال به دو دسته منقول و غیرمنقول دسته بندی می شوند. با توجه به اینکه، این دسته بندی در زندگی روزمره اهمیتی ندارد؛ ولی از دیدگاه مراجع حقوقی بسیار حائز اهمیت است. قوانین مرتبط با مال منقول و غیرمنقول دارای تفاوت های زیادی است.
حتی هزینه های دادرسی و قوانین مربوط با توقیف این دو نوع از اموال نیز در دعاوی حقوقی تفاوت دارد. ما در ادامه مطلب به بررسی تعریف اموال منقول و غیرمنقول در قانون می پردازیم. تا انتهای مقاله همراه املاک داران باشید.
تعریف اموال منقول و غیرمنقول در قانون
بر اساس تعریف لغت نامه دهخدا، منقول به معنای نقل و جابه جایی است. در مباحث حقوقی هم اموال منقول به صورت زیر تعریف شده است: اموال و اشیائی که بدون آسیب رساندن، بتوان آن ها را از جایی به جای دیگر انتقال داد را اموال منقول گویند. بهتر است بدانید در زبان انگلیسی معادل عبارت اموال منقول،«Personal Property» است.
مصداق ها و نمونه های اموال منقول اشاره شامل دیون مالی مثل رهن و اجاره‌ی املاک، پول، خودرو، فرش، بخاری و کولر، تلفن همراه، فرش، دوچرخه، مبل، کشتی و قایق، آثار هنری (با توجه به اینکه جا به جایی سبب آسیب رساندن به آن ها نشود) و مصالح ساختمان (تا وقتی که در بنا به کار نرفته باشند) است.
چه اشیائی منقول و چه اشیائی غیر منقول هستند؟
با توجه به تعریف اموال منقول و غیر منقول در قانون متوجه این موضوع خواهیم شد که برخی از اشیاء قادر هستند، منقول یا غیرمنقول باشند. به عنوان مثال مصالح ساختمانی تنها تا وقتی که در بدنه یک ساختمان به کار نرفته باشند، منقول محسوب می شوند.
مانند میل‌گردی که هنوز در جایی مورد استفاده قرار نگرفته است، مال منقول است. اما چنانچه همین میل‌گرد در ساختمان استفاده شود، مال غیر منقول به شمار می آید.
دسته‌بندی اموال منقول و انواع آن
اموال منقول و انواع آن شامل دسته بندی هایی هستند که به دلیل تفکیک هر کدام از آن ها و با توجه به نیاز به راحتی قابل استفاده خواهند بود. این دسته بندی ها عبارتند از:
الف. اموال منقول ذاتی
اموالی که دارای قابلیت حس و لمس و انتقال هستند. به عنوان مثال یک خودکار جزو اموال منقول ذاتی به حساب می آید. زیرا میتوان بدون آسیب‌رساندن آن را جا به جا کرد. برای نمونه دیگر یک گلدان را در نظر بگیرید که آن را نیز می توان به آسانی جا به جا کرد.
ب ـ اموال در حکم منقول و یا اموالی که به تابعیت از اموال منقول، منقول شناخته می شود
اموال در حکم منقول شامل حقوق و منافعی است که موضوع و متعلق آن، منقول باشد. ماده ۲۰ کلیه دیوان را از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول دانسته است به این صورت اموال را می توان به انواع زیر تقسیم کرد:
حقوقی که موضوع آن پول نقد یا اشیاء منقول باشد (مثل حق وثیقه)
حق انتفاع از اموال منقول
دعاوی در مورد استرداد حق مالکیت یا حق انتفاع در مورد اموال منقول
حق مخترع یا مولف نسبت به اختراع یا تالیف شخصی وی (حقوق معنوی)
حقوق اشخاص در شرکت ها مرتبط با سهام شرکت
تعریف اموال غیر منقول
درحال حاضر با اموال منقول به صورت کامل آشنا شده ایم، تعریف اموال غیرمنقول هم روشن و واضح است. طبق این تعریف، اموال غیرمنقول به اموالی گفته‌می‌شود که بدون ایجاد تخریب و آسیب به آن ها، نمی توان آن ها را جا به جا کرد. در زبان انگلیسی معادل «Real Property» برای اموال غیر منقول مورد استفاده قرار می گیرد.
مصداق ها و نمونه های اموال غیرمنقول
خانه، معدن، زمین، مصالح ساختمانی و لوله ها (با توجه به این موضوع که در بنا یا درون زمین استفاده شده‌باشند)
نقاشی، مجسمه و سایر آثار هنری دیگر چنانچه در زمین و بنا به کار گرفته شده باشند و جابه جا کردن آن ها باعث آسیب رسیدن و تخریب شان گردد.
محصولات کشاورزی تا زمانی که درو یا چیده‌نشده باشند. اگر قسمتی از آن ها هم درو یا چیده‌شده باشد، فقط همان بخش منقول و مابقی غیر منقول به شمار می رود.
درخت، شاخه، نهال و قلمه تا وقتی کهکنده یا بریده نشده باشد و به زمین متصل باشد غیرمنقول به شمار می رود.
تجهیزات آبیاری مانند پلمپ و چاه، تجهیزات کشاورزی و حیواناتی که برای زراعت مورد استفاده قرار می گیرند (مانند گاو) و ماشین‌آلات، چنانچه برای زراعت اختصاص داده شده باشند، جزو ملک مربوطه و غیرمنقول به حساب می آیند.
حق انتفاع از اشیاء (مانند حق العبور یا حق ارتفاق نسبت به مال غیر)
دسته بندی اموال غیرمنقول و انواع آن
اموال منقول نیز مانند اموال غیر منقول دارای دسته بندی هایی است که در ادامه تک به تک آن ها را شرح خواهیم داد:
الف. غیرمنقول ذاتی
غیر منقول ذاتی به اموالی مانند زمین و معادن گفته‌می‌شود که ذاتا و قبل از دخالت انسان، قابل جا به جا شدن نیستند.
ب. غیرمنقول به واسطه عمل انسان
از جمله نکاتی که در بررسی تعریف اموال منقول و غیر منقول در قانون به چشم می خورد اموال غیر منقول هستند که به واسطه عمل انسان منقول شده اند. یعنی اموالی که ابتدا منقول بوده اند و به وسیله دخالت انسان به زمین یا بنایی وصل گردیده اند.
به صورتی که جابه جایی و جداسازی آن ها باعث تخریب در آن مکان می شود. به عنوان مثال، تیرآهن در ابتدا یک مال منقول محسوب می شود، اما هنگامی که در یک بنا مورد استفاده قرار گیرد دیگر نمی توان جابه جایی آن را بدون ایجاد تخریب، مقدور کرد. با توجه به این تفاسیر تیرآهن یا آجری که در یک ساختمان مورد استفاده قرار می گیرد از «اموال غیرمنقول به واسطه عمل انسان» به شمار می رود.
یا نمونه دیگر، یک مجسمه ای که در ابتدا در مکانی دیگر ساخته‌شده و منقول شمرده‌بوده است. چنانچه همین مجسمه جایی نصب شود به صورتی که جداسازی یا جا به جا کردن آن باعث تخریب و آسیب رسیدن به آن شود، از اموال غیرمنقول به واسطه عمل انسان به شمار می رود.
پ. غیرمنقول حکمی
غیر منقول حکمی، به اموالی گفته می شود که از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، بخشی از املاک غیرمنقول ذاتی به حساب می آیند. به عنوان مثال پمپ آبی که در یک زمین زراعی مورد استفاده قرار گرفته‌باشد، مال غیرمنقول حکمی به شمار می رود.
ت. غیرمنقول تبعی
حق انتفاع از اموال غیرمنقول مانند حق سکنب، خلع ید، حق شفعه، حق ارتفاق، حق تحجیر، حق عینی تبعی و غیره است. به عنوان مثال سر قفلی یک نوع تبعی شناخته می شود، زیرا مربوط به مغازه بوده و مغازه غیر منقول است.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه اموال منقول و غیر منقول دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. اما شما چقدر در این زمینه آگاهی دارید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و نظرات و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
شما در زمینه های مختلف می توانید از افراد متخصص در آن حوزه کمک فکری بخواهید. با مشاوره مدیریت میتوانید برنامه ریزی و زمان بندی بهتری برای انجام امور کاری خود داشته باشید. این کار در نهایت باعث موفقیت در پروژه مد نظر خواهد شد. در واقع مشاوره گرفتن در هر شغلی منجر به افزایش بهره وری کسب وکار شما خواهد شد.
مشاور مدیریت یا همان مشاور استراتژی نیاز به افراد بسیار متفکر و هوشمند دارد که از موثر ترین انواع مشاوره در دنیا به شمار می رود. با املاک داران همراه باشید تا بدانید چرا مدیران در آژانس های املاک به مشاوره مدیریت نیاز دارند؟
مشاوره مدیریت چیست؟
مشاوره مدیریت در زمینه کسب و کار از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. چرا که این خدمات می تواند منجر به موفقیت شما گردد. در واقع خدمات مشاوره مدیریت به یک سری اقدامات گفته می شود که طبق پیشنهادات کاربردی به منظور افزایش بهره وری کسب و کار در حوزه های مختلف اجرایی می شود.
مشاوران مدیریت با ارائه طرح های پیشنهادی خود در زمینه استراتژی فروش، تحقیقات بازار، منابع انسانی، بازاریابی دیجیتال، فناوری اطلاعات، مدیریت مالی و غیره فعالیت می کنند. بنابراین به افرادی که اطلاعات خود را به تیم مدیریتی هر مجموعه انتقال می دهند، مشاور مدیریت گفته می شود.
البته همان طور که می دانید این مشاور می تواند روی موفقیت نهایی هر مجموعه، نهاد یا سازمانی تاثیر گذار باشد. اما به طور مستقیم نقشی در اجرای برنامه های پیشنهادی و تغییرات در آن ارگان را ندارد. بنابراین مشاور مدیریت با ارائه نظریات و پیشنهادات به مدیر مجموعه کمک می کند تا به موفقیت دست یابد.
این مشاوران با آنالیز وضعیت موجود در هر مجموعه و ارائه پیشنهادات و استراتژی های سودمند باعث ارتقای عملکرد کسب و کارهای مختلف می شوند. مشاوران مدیریت به منظور بهبود مهارت کارکنان، تغییر در استراتژی های مدیریتی، ارتقای تکنولوژی، بررسی تجربیات موفقیت آمیز و .. تلاش می کنند. در اینجا به نکاتی در رابطه با مشاور مدیریت اشاره می کنیم:
مشاوران مدیریت باید افراد متخصص در زمینه کاری خود باشند تا بتوانند پیشنهادات و استراتژی های مفید و تاثیر گذاری را به مدیران ارائه کنند.
مشاوره مدیریت در واقع ارائه پیشنهادات و طرح های کاربردی به مدیران کسب و کارهای مختلف گفته‌می‌شود. در حقیقت به مدیران مجموعه های مختلف کمک می کند تا از استراتژی های مشاوران برای سرمایه گذاری مفید و موثر بهره مند شوند.
چرا مدیران آژانس املاک به مشاور مدیریت نیاز دارند؟
این شخص میتواند به پیشرفت مدیر آژانس املاک کمک کند. بنابراین لازم است که مشاوران املاک از چنین مشاوره ای بهره مند شوند. در واقع چنین خدماتی که به منظور ارتقای عملکرد مدیریتی صورت می گیرد، در آژانس های املاک کاربرد زیادی دارد.
شما به عنوان مدیر یک دفتر املاک باید مشاوره بگیرید تا بتوانید تصمیمات سازنده ای برای مجموعه خود اتخاذ کنید. حتی در صورتی که در شرایط بحرانی و مشکلات غرق هستید، مشاوره مدیریت می تواند شما را از ورشکستگی نجات دهد.
البته تنها در شرایط بحرانی استفاده از مشاوره مدیریت توصیه نمی شود، بلکه می توان به هنگام رشد و پیشرفت آژانس املاک از توصیه های یک مشاور بهره جست. یک مشاور با ارائه استراتژی های صحیح می تواند وضعیت شما را تثبیت نموده و بازده بیشتری را نصیب شما کند. حتی در مواردی که ممکن است با شکست روبرو شوید، مشاوره مدیریت می تواند بحران را به فرصت تبدیل کند.
مشاوران مدیریت در زمینه های مختلف از جمله سودآوری بیشتر، آنالیز رقبا، کاهش هزینه ها، توسعه آژانس املاک، افزایش درآمد، تغییر سبک مدیریتی، استخدام مشاوران املاک جدید و غیره به مدیران یاری می رسانند.
مدیران با کمک فکری یک مشاور مدیر قادر به شناسایی نقاط ضعف و اشکالات موجود در سیستم مدیریتی خود خواهد بود. در نتیجه مشاور با ارائه استراتژی های مناسب و مدیر با اجرای آنها برای جذب مشتری و سودآوری هر چه بیشتر تلاش می کنند.
جمع بندی
همانطور که گفتیم مشاور مدیریت به ارائه یک سری طرح از سوی افراد متخصص در زمینه های مختلف گفته می شود که در نهایت منجر به افزایش بهره وری آن مجموعه می گردد. شما به عنوان یک مشاور املاک به مشاور مدیریت نیاز دارید. چرا که با این روش می توانید تصمیم های درستی اتخاذ نمایید.
حتی در برخی موارد می توانید مشکلات مالی را پشت سر بگذارید. در اینجا به توضیح مشاوره مدیریت و نیاز آژانس های املاک به این نوع مشاوره اشاره کردیم.
برای استفاده از خدمات سایت املاک آنلاین املاکداران که شامل مشاوره حقوقی املاک تلفنی، تهاتر ملک، خرید آپارتمان در اصفهان، سفارش خرید ملک در اصفهان، خرید زمین و خانه کلنگی در اصفهان، خرید ملک اصفهان، مشارکت در ساخت و اجاره روزانه باغ و ویلا در اصفهان، رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان، رهن و اجاره خانه ویلایی در اصفهان و غیره می شوند، می توانید به صفحه اصلی سایت مراجعه کرده و برای کسب اطلاعات بیشتر به برگه های مربوطه مراجعه فرمایید.
گاهی ممکن است بر اثر به ارث رسیدن یا خرید همزمان و یا دستور قضایی، چند نفر در مالکیت یک ملک سهیم باشند. شرکا می توانند در رابطه با تقسیم ملک با یکدیگر به توافق برسند و بدون دردسر هر یک به سهم خود دسترسی پیدا کند. اما اگر شرکا در مورد چگونگی تقسیم ملک و تعیین سهم هر نفر به توافق نرسند، باید از راه حل قانونی افراز پیروی کنند. با املاک داران همراه باشید تا در رابطه با افراز در قوانین حقوقی املاک بیشتر بدانید.
همانطور که گفتیم وارثان یا شرکای یک ملک در صورت عدم تفاهم، باید قانون افراز املاک مشاع را دنبال کنند. اما گاهی برخی از املاک قابل افراز نیستند و امکان آن وجود ندارد. به طور مثال برای تقسیم سهم در یک آپارتمان لازم است که از راه حل های دیگری مثل دستور فروش آن بهره مند شوند.
در صورتی که شما هم در چنین شرایطی هستید و اطلاعات کامل در رابطه با قوانین افراز یا دستور فروش املاک مشاع ندارید، بهتر است با وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی مشاوره نمایید.
افراز در قوانین حقوقی املاک
در ابتدا باید بدانید که مال مشاع به مالی گفته می شود که چند نفر در آن سهیم هستند و سهم هر یک به طور جداگانه قابل تشخیص نباشد. به طور مثال تصرف راهرو یا پلکان مشترک در یک آپارتمان، برای هیچ یک از مالکان امکان پذیر نیست. چرا که مالکیت مالکان این ساختمان نسبت به این بخش های عمومی، از نوع مشاع می باشد. در رابطه با خانه ای با چند مالک یا چند وارث نیز این مسئله صدق می کند. در واقع تمامی مالکان در همه بخش های این املاک سهیم هستند.
مال مفروز نیز به مالی گفته می شود که به طور انحصاری در مالکیت یک شخص باشد. به طور مثال ملکی که در حال حاضر به طور کامل در مالکیت یک فرد باشد.
و اما افراز در حقوق به چه معناست؟ افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع هر یک از وارثین یا شرکا به کار می رود. در واقع افراز یک راه حل قانونی است که بر اساس آن شرکا به تقسیم مال غیر منقول مشاع بین یکدیگر می پردازند.
ارگان مربوطه برای ارائه درخواست افراز ملک مشاع
چنانچه هر یک از شرکا تصمیم به افراز مال مشاع خود داشته باشند، میتوانند از یکی از این دو روش بهره مند گردند.
چنانچه روند ثبت ملک مشاع مورد نظر به پایان رسیده‌باشد، میتوانید به واحد ثبت حوزه ملک مورد نظر درخواست خود را ارائه نمایید. اگر ملک مشالع دارای مالکیت معارض باشد، باید برای رفع تعارض آن اقدام نموده و سپس تقاضای افراز آن را بدهید.
اما اگر روند ثبتی ملک هنوز پایان نیافته، باید درخواست افراز ملک مشاع را نزد دادگاه عمومی محلی ملک ارائه نمایید.
هزینه افراز ملک مشاع
زمانی که مالک تصمیم به تفکیک ملک خود بگیرد، تقاضایی به اداره ثبت ارسال می شود. ارزش ملک مورد تفکیک طبق ارزش معاملاتی روز تعیین می شود و در تقاضانامه ذکر می گردد. هزینه تفکیک باید از جانب ذی نفع طبق مبلغ مزبور پرداخت‌شده باشد.
در واقع بر اساس ارزش معاملاتی روز، هزینه تفکیک ملک دریافت می گردد. در صورتی که ملک قابلیت افراز نداشته باشد، و شرکا تصمیم به تقسیم آن ملک داشته باشند، دادگاه دستور به فروش آن را می دهد.
مراحل بررسی تقاضا در واحد ثبتی
مرحله اول:
هر مسئول در واحد های ثبتی مختلف موظف هستند در صورت دریافت درخواست افراز از سمت هر یک از شرکا به آن رسیدگی کنند. البته به شرطی که ملک مشاع در حوزه ثبتی مزبور واقع شده‌باشد. بدین منظور بایستی تقاضا را به نماینده ثبت ارجاع دهند.
مرحله دوم:
هر نماینده واحد ثبتی بایستی وضعیت ثبتی ملک را مورد بررسی قرار دهد و از پایان یافتن روند ثبتی در دفاتر املاک اطمینان حاصل نماید. همچنین باید مطمئن شود که ملک مشاعی دارای سند مالکیت معارض هست یا خیر! سپس پرونده توسط مسئول ثبت مورد بررسی قرار می گیرد.
مرحله سوم:
در این مرحله نقشه بردار ثبت با حضور متقاضی، شرکا و نماینده ثبت به بررسی از ملک مورد افراز می پردازند. سپس نقشه ملک مورد افراز را ترسیم نموده و به امضا شرکا و نماینده ثبت می رسانند. در واقع نقشه بردار باید تمامی ابعاد هر یک از بخش های تفکیک‌شده را در صورت مجلس ذکر نماید.
و مرحله آخر:
و در آخر مسئول واحد ثبتی موظف است، به بررسی تمامی اطلاعات ارائه‌شده و تطبیق آن با قوانین بپردازد. سپس در صورتی که مورد تایید باشد، درخواست افراز را قبول نموده و چگونگی انجام آن را شرح می دهد.
نکات مهم درباره اعتراض به تصمیم واحد ثبتی
در برخی موارد ممکن‌است واحد ثبتی حوزه مورد نظر تصمیم منصفانه نگیرد و یا از نظر شما تصمیم اشتباهی گرفته‌باشد. در چنین مواردی بر اساس ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، شما حق اعتراض به تصمیم واحد ثبت منطقه خود را دارید. اینجا به چگونگی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی اشاره می کنیم:
شما میتوانید به تصمیم واحد ثبتی محل خود اعتراض کنید. به این منظور باید به دادگاه محلی که ملک در آن واقع‌شده مراجعه نمایید. دادگاه پس از رسیدگی به دعوی، حکم مقتضی را صادر می نماید.
در ضمن باید بدانید که تنها ده روز از زمان صدور تصمیم واحد ثبتی فرصت دارید که به آن اعتراض نمایید. لازم به ذکر است که شما میتوانید برای حکم صادر شده توسط دادگاه نیز شکایت فرجامی ترتیب دهید.
جمع بندی
همانطور که گفتیم در قوانین ملکی، گاهی چند نفر در مالکیت یک ملک سهیم هستند. در صورتی که شرکا بخواهند برای تقسیم ملک اقدام کنند، باید از قانون افراز پیروی کنند. این قانون یک سری شرایط دارد که باید قبل از اقدام به تقسیم اموال، به آن آگاه باشید. در این مقاله به توضیح قانون افراز، مراحل افراز و هزینه افراز پرداختیم.
برای اینکه بیشتر با اصطلاح تخلیه ملک مشاع آشنا شویم اول لازم است مفهوم آن را به درستی درک کنیم. به طور کلی مفهوم اشاعه این است که همه مالک ها در بند به بند ملک سهیم هستند و سهمیه دارند.
برای آنکه بتوانید در این باره به اطلاعات بیشتری دست یابید پیشنهاد می کنیم تا آخر مطلب را مطالعه بفرمایید. در این نوشتار قصد داریم مطالبی درباره تخلیه مشاع و نکات اصولی آن برای شما ارائه دهیم. تا پایان این مقاله همراه املاک داران باشید.
خلع ید و تخلیه
ادعاهای حقوقی به دو گروه مهم و اصلی مانند ادعای ملکی و ادعای مالی جدا می شود. گاهی می توان گفت اصلی ترین و جامع ترین ادعای حقوقی نیز این ادعای مربوط به املاک و اموال ثابت یا ادعای ملکی است و از دسته مهم ترین دعاوی ملکی ادعاهای مربوط به بیرون کردن صاحب غیر شرعی از ملک است.
به عنوان مثال تصور کنید شما یک ملک را با فردی به طور شراکتی می خرید، سهمیه شما دو دانگ و سهمیه شریک تان چهار دانگ است. بر حسب قانون بهر شما در کلیه واحدهای آن ملک تقسیم شده است و قابل جداسازی نیست.
از جمله نمونه های آشکار هنگامی است که یک ملک از وارث به ورثه به ارث می رسد. در این وضعیت همه ورثه از کلیه ملک سهیم هستند و سرحدی بین سهم ها تعیین نشده است. همچنین تمام ملک به طور مشاع در مالکیت همه ورثه است.
نحوه تخلیه املاک مشاع چگونه است؟
برای اینکه بدانیم شیوه تخلیه املاک مشاع و راه حل های حاظر آن چیست، اول لازم است وصف صحت از ملک مشاع و سهمیه مشاعی داشته باشیم. در مطلب پایین درباره تخلیه ملک، املاک مشاع، دعوای تصرف عدوانی، خلع ید مشاعی و دستور فروش گفته شده است.
دعوای تخلیه ید در ملک مشاع
تصور کنید 3 سهم دار که هر یک 2 دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند، با موافقت هم مغازه را به فردی کرایه می دهند. بعد از مدتی اجاره نشین مبلغ ماهانه یکی از 3 شریک را نمی دهد یا بر عکس شیوه استفاده قراردادی، از مغازه سود جویی می کند.
در این صورت شریک معترض دعوای تخلیه ید را مطرح می کند، در صورتی که 2 سهم دار دیگر با مستاجر سازش می کنند. با این تصور کدام قضاوت درست خواهد بود؟
همین طور که می دانیم، در ملک مشاع حقوق هر سهم دار پخش در کلیه ملک است و این مسئله سبب شده که هیچ شریکی بدون اجاره بقیه سهم داران اجازه تصاحب در ملک مشاع را نداشته باشد.
پیامد این آمیختگی سهام آن خواهد بود که خالی کردن سهم هر شریک با خلع ید از همه ملک ارتباط داشته و این طور است که باید قبول کنیم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی درباره خلع ید به معنی اعم است و اینجا نیز باید اعمال شود.
نمونه دادخواست تخلیه املاک مشاع
در صورت کلی اگر کسی مال راکد مانند ملک و مغازه فردی دیگر را بدون اجازه و موافقت مالک، اشغال کند برای کوتاه کردن دست اشغالگر غیر قانونی، بر حسب گروه بندی هایی که در کتاب علمای حقوق ذکر شده است ممکن است بتوان به چندین شیوه این فرد را خلع ید کرد. به این منظور که به اشغالگری های غیر مجاز خود پایان بدهد.
این پایان دادن به اشغالگری ها فرد یا خلع ید آن ممکن است در رابطه به کسی باشد که خود هم در آن مال سهم داشته و متناسب به آن مال شامل سهم مشاع است به این دلیل که در تمام آن مال شریک هستند.
تخلیه ملک مشاع
اشاعه حالت ملکی است که میان دو یا چند نفر یکی بوده و مالکیت هر یک از سهم داران پخش در کلیه بخش های ملک است. سهم داران مشاعی در اجرا تصرفات حقوقی در میزان سهم خود آزادند ولی در تصرفات مادی هر سهم دار به سبب ماده 581 قانون مدنی، محتاج اجازه بقیه سهم داران هستند.
این قابلیت موجب می شود بررسی دعاوی مرتبط به این املاک، مثل دعوای تخلیه ملک مشاع و اعمال نمونه رای تخلیه ملک مشاعی، طبق مقررات به خصوصی باشند.
دعاوی تخلیه در ملک مشاع
تخلیه ملک مشاع، اسم کلی است که شامل سه دعوای تخلیه ید از ملک مشاع، خلع ید از ملک مشاع و وادار به حل تصاحب خصمانه از ملک مشاع است. دعوای خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است.
طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در حالتی که حکم خلع ید بر ضد اشغالگر ملک مشاع به سود مالک بخشی از ملک مشاع داده شده باشد از همه ملک خلع ید می شود، اما اشغالگر داد برده در ملک خلع ید شده شامل قوانین املاک مشاعی است.
درباره پرسش بالا تصور کنید که ساختمانی با قریب به 10 واحد آپارتمان از آن الف است و الف هم شامل 5 ورثه است که این 5 نفر بعد از وفات الف، علارغم اینکه تصرف ملک از جانب همه وراث و با عرضه اشغالگری مجاز میان ایشان بعدها گرفتار دعوا شده اند.
نمونه رای تخلیه مال مشاع
این نمونه رای که از شاخه سوم دادگاه همگانی حقوقی شهرستان ماکو منتشر شده و در مورد مسائلی چون تخلیه مال مشاع، تخلیه برای تعرض و افراط، تخلیه ید اجاره نشین از بخش مشاعی، ضرورت مدل دعوای تخلیه از سوی کلیه مالکین مشاعی و رای تخلیه مال مشاع است.
دعوای خلع ید از ملک مشاع
برای نمونه دعوی خلع ید بر ضد اشغالگر یا حدود تصرفات شریک در مال مشاع، لازم به محضر همه مالکین نیست. به عنوان مثال اگر که یک واحد تجاری شامل چهار مالک باشد، تنها یکی از مالکین قادر است دعوی خلع ید را ارائه کند.
دعوی خلع ید هم بر ضد شریک ملک مشاع و هم غیر قابل ارائه است. به تعبیری دیگر چه سهم دار ملک را اشغال کرده و چه فردی که هیچگونه مالکیتی به ملک ندارد آن را اشغال کرده باشد، توانایی دارد که دعوی خلع ید را ارائه کند.
چنانچه چندین فرد ملک مشاعی را اشغال کنند، می توانید بر ضد تمام یا بعضی از آنها دعوی خلع ید را بازگو کنید.
اما شما از چه روش هایی برای تخلیه ملک خود استفاده می کنید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
آنچه درباره مالیات بر اجاره خانه باید بدانید! مالیات بر درآمد یکی از روش هایی ست که خزانه دولت را از آن طریق تامین می کنند. در واقع در بخش های مختلف از مردم مالیات گرفته می شود و به عنوان منبع درآمد دولت مورد استفاده قرار می گیرد.
این درآمد ها برای ارائه خدمات عمومی استفاده می شود. مالیات بر اجاره املاک یکی از انواع مالیات به شمار می رود که برای املاک مسکونی، تجاری و اداری در نظر گرفته می شود.
مدیریت املاک می تواند برای صاحبان املاک بسیار پر سود باشد. در این صنعت با چالش هایی مثل مصاحبه با مستاجران بالقوه، مدیریت مستاجران فعلی و حفظ کیفیت ملک روبرو هستید.
آیا نحوه محاسبه مالیات بر اجاره ملک را می دانید؟ اگر شما صاحبخانه ای هستید که از این طریق درآمد اجاره ای دارید، باید درباره مالیات بر اجاره خانه بیشتر بدانید. تنها در این صورت میتوانید از بروز ضرر و زیان جلوگیری کنید. پس با املاک داران همراه باشید.
مالیات بر اجاره خانه
به طور کلی دو نوع مالیات مستقیم و غیر مستقیم وجود دارد. مالیات بر اجاره خانه نیز یکی از انواع مالیات های مستقیم به شمار می رود. در صنعت املاک معمولا مالیات های مختلفی برای امور مختلف در نظر گرفته می شود.
از مالیات بر فروش ملک گرفته تا، مالیات بر مستغلات خالی از سکنه، مالیات بر ساخت و ساز یا نقل و انتقال ملک!
افراد باید مالیات درآمد خود حاصل از اجاره ملک را بپردازند. در غیر این صورت ممکن است جریمه شوند. این نوع مالیات بر عهده فرد اجاره دهنده ملک یا همان موجر است. نکته دیگری که درباره مالیات بر اجاره املاک باید بدانید، این است که هیچ تفاوتی بین نوع کاربری ملک وجود ندارد.
در واقع هر املاک و مستغلاتی اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره باید مالیات بر درآمد حاصل از اجاره را بپردازند. تنها تفاوت در پرداخت مالیات را مبلغ نهایی اجاره آن ملک تعیین می کند.
مالیات بر اجاره مغازه
پرداخت مالیات بر در آمد برای املاک تجاری و مغازه ها بر عهده موجر یا مالک می باشد. در واقع شخصی که مغازه را اجاره کرده، وظیفه پرداخت هیچ گونه مالیات بر اجاره ملک را ندارد.
مستاجر فقط باید مالیات مرتبط با حرفه خود را پرداخت کند. میزان مالیات بر اجاره مغازه را نیز مبلغ نهایی اجاره تعیین می کند. هر چه اجاره بها بیشتر باشد، درصد بیشتری برای مالیات در نظر گرفته می شود.
نرخ مالیات بر اجاره املاک و مستغلات
موجر به عنوان فردی که درآمد حاصل از اجاره ملک را کسب می کند، موظف به پرداخت مالیات بر در آمد نیز می باشد. همانطور که می دانید مالیات بر در امد برای هر نوع درآمدی تعیین می شود. از آنجایی که اجاره دادن خانه نیز یک نوع روش کسب درآمد محسوب می شود، میتوان برای آن مالیاتی در نظر گرفت.
نرخ مالیات بر اجاره ملک بر اساس قانون مالیات های مستقیم تعیین شده و افراد موظف هستند طبق آن مالیات بپردازند. اگر مبلغ اجاره تا 50 میلیون تومان باشد، 15 درصد از آن را باید مالیات بدهند.
در صورتی که این مبلغ بین 50 تا 100 میلیون باشد، 20 درصد و برای اجاره های بیش تر از 100 میلیون، 25 درصد از مبلغ را باید به عنوان مالیات در خزانه دولت واریز می شود.
نحوه محاسبه مالیات بر اجاره ملک
مالیات بر اجاره ملک دو نوع دارد: اجاره دست اول و اجاره دست دوم. یکی مالیاتی که اجاره دهنده همان مالک است و دیگری مالیاتی که برای اجاره دهنده به عنوان مستاجر در نظر گرفته می شود.
در نوع اول حدود 25 درصد از مبلغ را به جز هزینه ها و استهلاک ها به عنوان مالیات دریافت می شود. اما در نوع دوم تنها تفاوت بین اجاره بهای دریافتی و پرداختی دریافت می گردد.
از آنجایی که اجاره دادن ملک میتواند یک راه درآمد به شمار رود، در قانون برای آن مالیاتی در نظر گرفته شده است. همانطور که گفتیم این یکی از روش های مالیات مستقیم است و بر اساس قانون، در آمد حاصل از کل اجاره مال، چه نقدی و چه غیر نقدی را پس از کسر 25% از هزینه های مالک نسبت به مورد اجاره، شامل مالیات می شود.
بنابراین موجر موظف است برای 75 درصد از درآمد ناشی از اجاره خانه، مالیات پرداخت کند. در مواردی که موجر، مالک نباشد، مالیات برای تفاوت بین مبلغ پرداختی و دریافتی وی محاسبه می شود.
چگونه مالیات بر اجاره ملک در سال 1400 محاسبه می شود؟ در ادامه به طور مختصر به توضیح نحوه محاسبه مالیات اجاره می پردازیم:
ابتدا اجاره بهای سالیانه محاسبه می شود. در واقع مبلغ اجاره ماهیانه در عدد 12 (12 ماه) ضرب می شود. اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن یا پول پیش رداخت کرده باشد، 18 درصد از آن با اجاره بها جمع می شود.
همانطور که می دانید به 75 درصد از درآمد حاصل از اجاره ملک، مالیات تعلق می گیرد. پس عدد بدست آمده را در 75 ضرب می کنیم. عدد بدست آمده را درآمد سالیانه مشمول مالیات می گویند.
چه کسانی از پرداخت مالیات بر اجاره ملک معاف هستند؟
باید بدانید که به طور کلی برخی از املاک با ویژگی های خاص از پرداخت مالیات معاف هستند. به طور مثال املاکی که محل سکونت افراد تحت تکفل و یا بستگان مالک باشند.
البته در صورتی که مالک از بستگان خود اجاره دریافت کند، برای او مالیات در نظر گرفته می شود. همچنین خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی هستن، شامل معافیت مالیات می شوند.
در حوزه مالیات بر اجاره املاک یک سری تبصره ها وجود دارد و کسانی که از معافیت مالیاتی برخوردارند مشخص می شوند.
معافیت معمولا بر اساس متراژ و درآمد افراد در نظر گرفته و نهایی می گردد. در اینجا این روش های معافیت از مالیات بر اجاره خانه را شرح می دهیم:
مالیات بر اساس متراژ ملک
طبق قانون مالیات های مستقیم، اگر مجتمع مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری باشد و با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده باشد، مالک به طور 100% از مالیات بر اجاره خانه معاف می شود.
چنانچه این مورد رعایت نشود باید مالیات پرداخت شود. ولی همچنان راه های فرار از مالیات برای افرادی که متراژ ملک آنها کمتر از حد تعیین شده باشد، وجود دارد. در صورتی که واحد مسکونی در تهران زیر 150 متر مربع زیربنای مفید و در شهرهای دیگر زیر 200 متر مربع زیربنای مفید داشته باشد، از مالیات بر اجاره ملک معاف خواهند بود.
مالیات بر اساس درآمد
یکی دیگر از راه های معافیت از مالیات اجاره خانه، درآمد است. در واقع اگر تنها منبع درآمد فرد، اجاره ملک خود باشد، از پرداخت مالیات معاف می شود. اما چنانچه میزان اجاره بها بیش از حد متعارف باشد، مالک موظف است مالیات مربوط به مازاد اجاره بها را پرداخت نماید.
جمع بندی
همانطور که گفتیم از آنجایی که اجاره ملک یک روش کسب درآمد برای بسیاری از افراد جامعه می باشد، باید مالیات مربوط به این درآمد پرداخت شود. مالیات برای اجاره تمامی املاک از جمله تجاری، مسکونی، اداری و غیره وجود دارد و مالک موظف به پرداخت آن است.
همچنین یک سری معافیت هایی برای مالیات بر اجاره خانه وجود دارد که در این مقاله به طور کامل برای شما شرح دادیم.
چگونگی روش محاسبه شارژ ساختمان؟ از نرم افزار های محاسبه شارژ ساختمان چه می دانید؟ در چند سال اخیر، رشد جمعیت به صورت چشمگیری افزایش پیدا کرده و از طرف دیگر وجود مشکلات اقتصادی و عدم توجه به شهرهای کوچک و روستاها، مردم این مناطق به شهرهای بزرگ مهاجرت می کنند و در نتیجه باعث افزایش جمعیت شهرهای بزرگ می شوند.
هر واحد مسکونی به عنوان شارژ ساختمان هزینه ای را پرداخت می کند که طبق قوانین و تبصره های خاصی تعیین می شوند.
توصیه می شود که افراد، برای تهیه واحدی در آپارتمان، ابتدا قوانین مربوط به آپارتمان نشینی را به خوبی مطالعه کنند، زیرا اکثر مشکلات، ناشی از نداشتن اطلاعات کافی و آشنا نبودن با قوانین مربوط به آپارتمان نشینی است.
با دانش چگونگی این قوانین به راحتی متوجه می شوید که هر واحد چه مقدار هزینه ای باید پرداخت کند، چرا باید این هزینه را پرداخت کند و چگونگی روش محاسبه شارژ ساختمان نیز به طور کامل توضیح داده شده است.
نرم افزارهایی به منظور محاسبه شارژ ساختمان برای راحتی بیشتر کار مدیران ساختمان ساخته شده اند که در ادامه مطلب به چند نمونه از بهترین آنها اشاره خواهیم کرد.
روش محاسبه شارژ واحدی
شارژ واحدی گزینه مناسبی برای مجتمع های مسکونی، تجاری و اداری است. محاسبه این نوع شارژ طبق تعداد واحدها یک ساختمان است و همه واحدها به میزان مساوی، شارژ را به صورت ماهانه پرداخت می کنند. به عنوان نمونه، واحدهای دوخوابه مبلغ 80 هزار تومان و واحدهای سه خوابه مبلغ 100 هزار تومان باید پرداخت کنند.
وجود یا نداشتن انباری و پارکینگ هم در محاسبه شارژ با این روش در تعیین میزان شارژ مؤثر است. مثلاً، واحدهایی که دارای انباری و پارکینگ هستند مبلغ 60 هزار تومان و واحدهایی که تنها دارای انباری هستند باید مبلغ 40 هزار تومان به صورت ماهانه پرداخت کنند.
روش محاسبه شارژ ساختمان با این روش برای مجتمع هایی است که واحدهای یکسانی دارند مناسب است و همچنین مناسب برای ساختمان هایی که سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی ندارند و هر واحد دارای کنتورهای آب و گاز جداگانه است.
روش محاسبه شارژ متراژی
این نوع محاسبه برای مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری مناسب است. برای پرداخت شارژ به‌صورت متراژی، تمام واحدها نسبت به اندازه متراژی که دارند، به‌صورت ماهانه شارژ خود را پرداخت می کنند.
برای نمونه اگر شارژ هر متر 2000 تومان باشد، شارژ یک واحد 150 متری، سیصد هزار تومان به صورت ماهانه است و شارژ یک واحد دویست متری، چهارصد هزار تومان به‌صورت ماهانه خواهد بود.
توصیه می شود مجتمع هایی که واحدهایی با متراژ متفاوت دارند، از این روش محاسبه استفاده کنند. این مجتمع ها از سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی برخوردار هستند. صرفاً بیشترین میزان هزینه های این گونه از مجتمع ها، به بخش سرمایش و گرمایش آن مربوط می شود.
شارژ نفری
این نوع روش محاسبه شارژ بستگی به تعداد ساکنان هر واحد دارد و مخصوص مجتمع های مسکونی است. به عنوان مثال شارژ هر فرد به صورت ماهانه، 50 هزار تومان است.
به این ترتیب، شارژ واحدی که دو نفر ساکن آن هستند، ماهانه صد هزار تومان می شود و واحدی که چهار نفر ساکن دارد، باید ماهانه دویست هزار تومان بپردازد. بهتر است مجتمع هایی که سیستم آب مشترک دارند، از این روش استفاده کنند؛ زیرا بیشترین هزینه صرف مصرف آب می شود.
شارژ نفری متراژی
طبق این مدل از روش محاسبه شارژ ساختمان هر واحد بر اساس تعداد نفرات و متراژ واحد، موظف است به صورت ماهانه شارژ پرداخت کند. روش محاسبه هرکدام از این بخش ها اصولاً به صورت بیست به هشتاد است، یعنی میزان شارژی که برای متراژ تعیین می شود باید نسبت بیست به هشتاد با شارژ فردی داشته باشد.
به عنوان نمونه واحدها برای پرداخت شارژ، موظف اند نفری 30000 تومان و برای هر متر 1000 تومان پرداخت کنند. یعنی یک واحد صد متری که چهار نفر ساکن آن هستند، باید ماهیانه 220 هزار تومان بپردازند.
همین طور واحدی با متراژ دویست متری که پنج نفر ساکن دارد، باید ماهانه 350 هزار تومان پرداخت کند. این مجتمع ها دارای سیستم آب مشترک نیز هستند.
روش محاسبه شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی
این مدل محاسبه شارژ ساختمان برای مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری مناسب است. در این روش محاسبه شارژی ثابت وجود دارد که همراه میزان شارژ متغیر متراژی جمع می شود و واحدها موظف هستند این میزان شارژ را به‌صورت ماهیانه بپردازند.
مثلاً شارژ ثابت یک واحد مسکونی، ماهانه 100 هزار تومان بوده و شارژ متراژی آن 500 تومان برای هر متر مربع است.
در این صورت یک واحد مسکونی با متراژ 150 متر، مبلغ 17500 تومان را باید به صورت ماهانه بپردازد. اگر شارژ ثابت یک واحد اداری هشتاد هزار تومان باشد و شارژ متراژی آن 1000 تومان برای هر متر مربع باشد این واحد دویست متری باید ماهانه 280000 تومان شارژ پرداخت کند.
این نوع از محاسبه برای مجتمع هایی که واحدهایی با متراژ متفاوت دارند و همچنین از یک سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی و مجتمع‌های ترکیبی برخوردار هستند مناسب است. یک مجتمع که همزمان دارای واحدهای مسکونی، اداری و تجاری است را مجتمع ترکیبی می گویند.
شارژ واحدی به همراه شارژ نفری
روش محاسبه شارژ واحدی به همراه شارژ نفری ساختمان برای مجتمع های مسکونی مناسب است. در این روش، واحدها شارژ ثابتی دارند و دارای شارژ متغیری که طبق تعداد ساکنین هر واحد مشخص می‌شود، به آن افزوده می‌شود. لذا واحدها موظف اند آن را به‌صورت ماهانه بپردازند.
مثلاً شارژ ثابت واحدها ماهانه صد هزار تومان است و به ازای هر نفر باید سی هزار تومان شارژ بپردازند.
در این صورت شارژ یک واحد مسکونی که چهار نفر ساکن دارد، ماهانه 22000 تومان می شود یا مثالی دیگر واحدی که دارای پنج عضو است، ماهانه 250000 هزارتومان باید پرداخت کنند. این روش محاسبه نیز برای آپارتمان هایی که واحدهایی با متراژ یکسان و دارای آب مشترک هستند، مناسب است.
شارژ واحدی به همراه شارژ نفر متراژی
محاسبه شارژ ساختمان به روش شارژ واحدی، به همراه شارژ نفری و متراژی مشخص خواهد شد. همچنین گاهی اوقات از ترکیب شارژ ثابت به همراه شارژ نفری و شارژ متراژی استفاده می شود.
به‌عنوان نمونه، هر واحد مسکونی، دارای شارژ ثابت ماهانه ای به مبلغ صد هزار تومان است و برای هر متر مربع باید 2000 تومان و برای هر نفر، 5000 هزار تومان بپردازد.
در این صورت شارژ یک واحد مسکونی با متراژ صد و پنجاه متر و چهار نفر عضو، 420 هزار تومان به‌صورت ماهانه می شود. یا نمونه دیگر، واحدی با متراژ دویست متر مربع با پنج نفر عضو، باید مبلغ 525000 تومان به‌صورت ماهانه بپردازند.
شارژ نفری به همراه شارژ متراژی
این مدل شارژ طبق تعداد ساکنین واحد و متراژ هر واحد تعیین می شود. به‌عنوان نمونه، شارژ هر متر مربع 2000 تومان و برای هر نفر 5000 تومان است.
با این حساب، شارژ یک واحد صد متری با دو ساکن، ماهیانه 210000 تومان می شود یا مثلاً شارژ یک واحد دویست متری با سه نفر عضو، ماهیانه 415000 تومان می شود.
پیشنهاد ما برای محاسبه مجتمع های مسکونی که دارای سیستم گرمایش، سرمایش، آب و گاز مشترک هستند اما متراژ متفاوتی دارند، استفاده از این روش است.
شارژ واحدی به همراه شارژ متراژی و شارژ نفری
این نوع از محاسبه مناسب مجتمع های مسکونی است. مثلاً شارژ ثابت هر واحد 100 هزار تومان است و برای هر متر مربع باید 2000 تومان و برای هر نفر، 5000 هزار تومان پرداخت شود.
در این صورت یک واحد با متراژ 150 متر و چهار عضو باید 420000 تومان به صورت ماهانه بپردازند. توصیه می شود مجتمع های مسکونی که واحدهایی با متراژ متفاوت و سیستم گرمایش و سرمایش، آب و گاز مشترک دارند، از این نوع محاسبه استفاده کنند.
ابزارها و نرم افزار محاسبه شارژ ساختمان
اگر می خواهید در بین مدیران ساختمان خود فردی شایسته باشید و کارهای شما دارای نظم و ترتیب خاصی باشد می توانید از بهترین نرم افزارهای مدیریت شارژ ساختمان درگوشی اندروید یا آیفون خود که امروزه به راحتی در دسترس هستند بهره ببرید.
با نصب کردن این برنامه های مجانی می توانید روش های سنتی مدیریت را پشت سر بگذارید و به صورت خودکار شارژ را طبق متراژ، تعداد افراد، تعداد پارکینگ و…. مشخص کنید.
وب رایگان
اگر مدیریت ساختمانی که در آن زندگی می کنید به عهده شما باشد اصولاً با مشکلاتی همچون گرفتن شارژ ماهیانه، پرداخت قبوض، جلسات ماهیانه و غیره روبرو خواهید شد.
به عنوان نمونه محاسبه دقیق شارژ واحدهای ساختمانی زمان بر است و شما می توانید به جای مدیریت ساختمان به روش سنتی عمل کنید، این کار راحتی به شمار نمی رود و باید از برنامه های مدیریت شارژ ساختمان استفاده کنید.
اگر مسئولیت مدیریت ساختمان به عهده شماست پیشنهاد ما استفاده از بهترین نرم افزار مدیریت شارژ ساختمان فارسی اندروید، آیفون و وب است. حتما امروزه نام وب برای شما شناخته شده است، شما همچنین برای مدیریت حساب مالی خود می توانید از بهترین سرویس های رایگان مدیریت پول و حساب مالی آنلاین در برنامه وب رایگان استفاده کنید.
نرم‌افزار شارژمان
در اکسل به طور خودکار یا دستی می توانید حساب های مالی و فاکتورهای خرید قطعات ساختمان خود را ایجاد کنید، اما برای حساب کردن شارژ ساختمان استفاده از اکسل زمان زیادی از شما می گیرد.
اپلیکیشن شارژمان جزو نرم افزارهای مدیریت ساختمان است که دارای رابط کاربری ساده است. در نتیجه شما می توانید در هر کجایی که هستید به راحتی به برنامه دسترسی داشته باشید.
این نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان بوده و فقط درصورتی که شما به صورت آنلاین هزینه شارژ را پرداخت کنید ۵۰۰ تومان کارمزد از حساب شما کم خواهد کرد.
استفاده از اپلیکیشن شارژمان چه مزیت هایی دارد؟
این برنامه به صورت خودکار شارژ طبق متراژ، تعداد نفرات، تعداد پارکینگ و…. را محاسبه می کند.
شما می توانید به صورت آنلاین و از طریق تلفن همراه یا سیستم کامپیوتر شارژ را پرداخت کنید.
ارتباط با سایر ساکنین ساختمان از طریق تابلوی اعلانات.
هزینه های شارژ ساختمان به صورت ریز مشاهده کنید.
مدیر ساختمان می تواند ساکنین را در جهت دیرکرد پرداخت شارژ واحدهای پرداخت نشده جریمه کند.
مدیر ساختمان می تواند از وضعیت پرداخت واحدها در کمترین زمان گزارش بگیرد.
تعریف صندوق ذخیره پول برای مواقع غیرقابل پیش بینی
تحویل دادن رسید کاغذی به اهالی ساختمان
برای اهالی ساختمانی که مایل به پرداخت آنلاین نیستند تسویه دستی در نظر گرفته شده است.
چند ساختمان را به صورت همزمان مدیریت کرد.
پشتیبان گیری از اطلاعات ساختمان و واحدها و ذخیره اطلاعات در سرور شارژمان
اهالی ساختمان همزمان می توانند از برنامه شارژمان استفاده کنند.
برنامه مدیریت ساختمان آپارتمانا
یکی دیگر از برنامه های مدیریت ساختمان آپارتمانا است که به صورت رایگان در دسترس است و از طریق آن می توانید در هر کجا که هستید هزینه های ساختمان خود را در برنامه ثبت کنید.
رابط کاربری برنامه آپارتمانا کار راحتی است، زیرا فقط با سه ضربه می توانید هزینه شارژ خود را بپردازید. این برنامه مدیریت ساختمان روی اندروید، آیفون و وب قابل اجرا است:
استفاده از اپلیکیشن آپارتمانا چه مزیت هایی دارد؟
تنها با یک تپ می توانید شارژ ساختمان را محاسبه کنید.
می توانید صورت حساب خود را به صورت شفاف و به موقع مشاهده کنید.
از طریق درگاه پرداخت می توانید شارژ خود را به‌صورت آنلاین بپردازید.
هزینه های ساختمان را ثبت کنید.
از وضعیت گردش صندوق، واحدهای بدهکار، صورت حساب واحدها گزارش بگیرید.
از اخبار توسط تابلو اعلانات مطلع شوید.
نرم‌افزار سامیار
اگر می خواهید با حداقل دانش حسابداری، مدیریت و حسابداری آپارتمان خود را بر عهده بگیرید پیشنهاد ما استفاده از برنامه مدیریت هزینه ساختمان یا سامیار است. در این برنامه می توانید با استفاده از مشخصات ساکنین یا مالک و مستاجر واحدهای ساختمان خود و صندوق های مالی را تعریف کنید.
استفاده از اپلیکیشن سامیار چه مزیت هایی دارد؟
توصیف دوره ای و غیر دوره ای آمارهای دریافت و هزینه آپارتمان
پرداخت قبض ها و فاکتورها را بازگو می کند.
از طریق پیامک، ایمیل، بلوتوث و غیره رسید پرداخت صادر شده را ارسال می کند.
وضعیت صندوق، وضعیت دریافت ها، فاکتورها، واحدها، قبض ها و غیره را به صورت سریع و متنوع گزارش گیری می کند.
پشتیبان گیری از اطلاعات
نرم افزار آپاپی
برنامه رایگان شارژ ساختمان اندروید آپاپی آخرین نرم افزار فارسی است که امروز به صورت کوتاه به بررسی آن خواهیم پرداخت.
طراحی قابل قبول فلت و عملکردهای بسیار خوبی که در این برنامه وجود دارد مانند پرداخت و محاسبه آنلاین شارژ ساختمان، امکان اضافه کردن چک برای پرداخت آینده، اطلاع رسانی به سایر ساکنین که برنامه را روی گوشی خود نصب کرده اند، مدیریت مالی و حسابداری مدیران ساختمان، گزارش گیری از بدهی و پرداخت ها، ثبت گروهی یا تکی واحدهای ساختمان با اطلاعات دقیق نفرات، شماره‌حساب، انتخاب نوع سکونت مستاجر یا مالک اشاره کرد.
به دلیل رایگان بودن برنامه آپاپی این اپلیکیشن دارای ویژگی های قابل قبولی است اگر چه جای خالی بعضی از بخش ها مانند نسخه آیفون، بررسی پارکینگ، انباری و.. در آن حس می شود و امکان دارد با باز کردن برخی از منو باگ ها نمایان شوند ولی به طورکلی این برنامه یکی از برنامه های خوب مدیریت ساختمان داخل کشور به حساب می آید.
استفاده آسانسور در آپارتمان
همه ما می دانیم که آسانسورها برای انتقال افراد و وسایل به طبقات بالا مورد استفاده قرار می گیرند. در گذشته فقط شرکت ها از آسانسور برای حمل بار استفاده می کردند، اما در حال حاضر این وسیله راه خود را به خانه ها پیداکرده است.
افراد ساکن شهرها به دلیل کمبود فضا اجباراً به ساخت ساختمان هایی با طبقات زیاد روی آورده اند. وجود آسانسور دسترسی به طبقات بالا را آسان می کند.
حالا که این عضو آپارتمان دلیل وجودی خود را ثابت کرده است نحوه استفاده از آن باعث به وجود آمدن مشکلاتی نیز شده است. بعضی از افراد به خاطر استفاده نا صحیح از آسانسور به آن آسیب وارد می کنند و برخی نیز با سر و صدای آن مشکل دارند.
این مشکلات و مسائل دیگر باعث شد که قانون استفاده از آسانسور در آپارتمان به طور عرف و قوانین به وجود آید. در متن زیر با کلیه قوانین و عرف های استفاده از آسانسور آشنا می شوید.
تأثیر طبقه بر پرداخت هزینه‌ها در قوانین استفاده از آسانسور
گاهی برای شما این سؤال پیش میاید که آیا افراد ساکن درطبقه همکف و یا طبقه اول میتوانند از پرداخت مخارج آسانسور مثل هزینه اتصال و به کارگیری آن و خرج ترمیم و پرداخت شارژ صرف نظر کنند؟ بر اساس ماده ۲۳ قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد قوانین استفاده از آسانسور، اعتراض افراد ساکن در طبقات همکف یا اول جهت عدم پرداخت مخارج به آسانسور مربوط است و به علت استفاده نکردن از آن، قابل قبول نیست.
تأثیر خالی بودن و عدم استفاده مکرر از واحد آپارتمان بر پرداخت شارژ در قانون آسانسور
امکان دارد واحدی مسکونی یا تجاری به دلایل متفاوتی مثل مسافرت، به اجاره نرفتن واحد، نبود ساکنین در آن واحد خالی بماند. در این زمان افراد ساکن در آپارتمان نسبت به پرداخت افزایش شارژ ساختمان با مشکلات و ابهاماتی رو به رو می شوند.
بر اساس ماده چهارم قانون استملاک آپارتمان ها و قوانین آسانسور، ساکنین ساختمان ها به صورت ماهانه موظف اند حق شارژ خود را به صورت تمام و کمال بپردازند و استفاده و عدم بهره گیری از آن تأثیری بر چگونگی پرداخت یا عدم پرداخت حق شارژ آپارتمان ندارد.
حق شارژ ساختمان به حضور افراد ساکن در ساختمان مرتبط نیست و همه موظف اند هزینه قسمت های مشترک را بپردازند. حق شارژ وظیفه ای است که تمام اهالی ساختمان ملزم به رعایت آن هستند.
جبران خسارت وارد شده به آسانسور
هنگامی‌که مستاجران یکی از واحدها یا اقوامشان خسارتی به آسانسور و هر یک از اموال عمومی وارد کنند، آن واحد وظیفه دارد طبق تصمیمات مدیر ساختمان و قانون آسانسور در آپارتمان ها هزینه خسارت وارد شده را بپردازد.
تأثیر آسانسور بر افزایش قیمت واحدها
برای نحوه محاسبه شارژ آسانسور این نکته را در نظر داشته باشید که هر چه قابلیت های یک ساختمان بیشتر باشد، قیمت آن نیز مسلما بالا می رود، اما آیا واحدهای همکف یا زیرزمین و طبقه اول نیز شامل این افزایش قیمت هستند؟ بله اما این نکته را توجه داشته باشید که افزایش قیمت بیشتر طبقات بالاتر را شامل می شود و افزایش قیمت قابل توجهی برای طبقات همکف، زیرزمین و طبقه اول ندارد.
وظایف مدیر ساختمان در قانون آسانسور
یکی از وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن تمام ساختمان در مقابل خطرات احتمالی است. سهم هر یک از واحدها از حق بیمه، طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، توسط مدیر و بر اساس متراژ هر واحد مشخص می شود.
مدیر موظف است برای گردآوری شارژهای ماهیانه و مخارج اولیه عمل کند. همچنین هزینه های مربوط به آسانسور یا هزینه تعمیرات و ذکر شده در قانون آسانسور هم در همین دسته جای دارد.
کلام پایانی
امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی درمورد طریقه محاسبه شارژ ساختمان دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید.
همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در اجاره مسکن نیز استفاده نمایید. اما شما از چه روش هایی برای متر کشی و حساب کردن زیر بنای ملک خود استفاده می کنید؟ خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.
عرصه و اعیان ملک چه تفاوتی دارند؟ حتما تا کنون اسم عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی را شنیده اید. ایا می دانید عرصه و اعیان چیست؟ چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟ صاحب عرصه و مالک اعیان چگونه مشخص می شود؟ در زمین های اوقافی عرصه و اعیان کیست؟ با املاک داران همراه شوید تا بدانید عرصه و اعیان ملک چه تفاوتی دارند؟
عرصه و اعیان چیست؟
عرصه به معنای زمین و اعیان به معنای ساختمان روی زمین می باشد. این ساختمان میتواند شامل مجتمع های ویلایی، آپارتمان، برج یا غیره شود. در واقع عرصه به مکانی گفته می شود که بنایی روی آن ساخته می شود.
اعیان نیز به همان بنایی گفته می شود که بر روی عرصه می سازند. کاربری عرصه و اعیان با توجه به جوازهای کسب به مسکونی، اداری، تجاری و غیره تقسیم می شود.
هنگام خرید ساختمان های مسکونی و یا آپارتمان ها هر یک از مالکین واحدها به میزان سهم خود به صورت مشاعی صاحب عرصه می باشند. در واقع نسبت به اعیان، صاحب عرصه خواهند شد. چنانچه معامله ملکی به صورت شش دانگ صورت گیرد، عرصه و اعیان با هم به فروش می رسد.
اگر ملک شخصی باشد، عرصه و اعیان از آن یک نفر است ولی در مورد آپارتمان ها و مجتمع های چند واحدی ، هر یک از مالکان صاحب اعیان و بخشی از عرصه هستند.
سند ملکی عرصه به سند زمینی گفته می شود که ساختمان در آن بنا شده است. از طرف دیگر به سند واحدهای آپارتمان نیز سند ملکی اعیان می گویند. این اصطلاحات ملکی معمولا در مورد ساختمان ها و آپارتمان های بزرگ صدق می کند.
عرصه و اعیان چه تفاوتی دارند؟
مسائل حقوقی در معاملات ملکی تا حدودی پیچیده می باشد. بنابراین هنگام خرید و فروش ملک باید اطلاعات خود را افزایش دهید و یا از یک وکیل حقوقی کار کشته کمک بگیرید. همانطور که اشاره کردیم، عرصه به زمین و اعیان به بنای روی عرصه گفته می شود.
در برخی موارد عرصه و اعیان هر دو متعلق به یک نفر می باشد. اما در اغلب موارد اعیان صاحب بخشی از عرصه هستند. سهم هر شخص از اعیان به اندازه سهمی می باشد که از اعیان می برند.
در واقع سند ملکی عرصه یک آپارتمان در اداره ثبت اسناد به سندهای تفکیکی شش دانگ تبدیل می شود. سهم اعیان از عرصه در چنین اسنادی ذکر می شود. بنابراین هر یک از مالکین واحدهای آپارتمان دارای سندی جداگانه از سهم خود هستند. ساختمان ها می توانند دارای کاربری اداری، مسکونی یا تجاری باشند.
گاهی ممکن است خریدار از بی اطلاعی شما استفاده کند و ساختمان مسکونی را به جای تجاری یا بلعکس به فروش برساند. از این رو مسئله ای که در هنگام خرید و فروش این زمین ها باید در نظر گرفت، وضعیت کاربری آن می باشد.
قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه چیست؟
قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه به سهم هر واحد از زمینی که در آن ساخته شده نسبت به کل واحدهای آپارتمان، گفته می شود. سهم اعیان از عرصه هنگام تعیین قیمت آپارتمان اهمیت می یابد.
خرید یک واحد از آپارتمانی واقع در زمین چند صد متری یا چند هزار متری از نظر قیمت با هم تفاوتی ندارد. اما هر چه وسعت و مساحت زمین بیشتر و تعداد واحد ها کمتر باشد، قدر السهم عرصه از اعیان خریدار نیز بیشتر خواهد بود. معمولا این مسئله هنگام تقسیم ارث و یا نوسازی ساختمان مورد توجه قرار می گیرد.
در واقع هنگام تعیین قدر السهم یک آپارتمان، تمامی بخش ها حتی انباری و بالکن نیز حساب می شود. چنین محاسباتی را معمولا به عهده کارشناسان مربوطه قرار می دهند. چرا که متراژ واحدها و انباری های هر واحد متفاوت است و محاسبه سهم عرصه و اعیان وارثین یا مالکین نیز دشوار می باشد.
تفکیک عرصه و اعیان چگونه انجام می شود؟
هنگام تقسیم ارث و یا نوسازی ملک باید عرصه و اعیان تفکیک شود. چرا که هر یک از ورثه یا مالکین باید بداند که چه سهمی از زمین را میتواند به فروش برساند و یا نوسازی کند.
معمولا سهم اعیان هر یک از مالکان یک آپارتمان یا مجتمع مشخص است و سندی مبتنی بر آن دارند. اما سهم عرصه معمولا مشخص نیست و همین مسئله باعث ایجاد یک سری درگیری ها می شود. برای جلوگیری از چنین مشکلاتی افراد باید برای تفکیک عرصه اقدام کنند.
به منظور تفکیک عرصه، مالک یا وکیل قانونی موظف به ارائه تقاضای نقشه تفکیک پلاک می باشد. سپس با ارائه مدارک لازم، نقشه مصوبه را دریافت نموده و نسخه ای از آن نیز به اداره ثبت ارسال می گردد.
در مراحل بعدی نیز با بررسی های بیشتر توسط نقشه بردار، گواهی عدم تجاوز به معابر و شوراع و صورت جلسه تفکیکی صادر می شود. در اینجا به طور خلاصه به مراحل تفکیک عرصه اشاره می کنیم:
ارائه تقاضای نقشه تفکیک پلاک به شهرداری
آماده سازی مدارک لازم برای ثبت درخواست به شهرداری
صدور نقشه مصوبه توسط شهرداری
ارسال یک نسخه از نقشه مصوبه به اداره ثبت و اسناد
بررسی نقشه شهرداری و تطبیق دادن آن با سند مالکیت و محل ملک توسط نقشه بردار
دریافت گواهی عدم تجاوز به معابر و شوارع
صدور صورت جلسه تفکیکی توسط اداره ثبت و اسناد
و اما درباره تفکیک اعیان نیز مالک یا نماینده قانونی باید برای دریافت گواهی پایان کار اقدام نماید. در مرحله بعدی نماینده قانونی و یا نقشه بردار موظف به تفکیک بخش های مشاعی و مفروزی هستند. سپس صورت مجلس تفکیکی تنظیم شده و تفکیک صورت می پذیرد.
مراحل تفکیک اعیان را نیز برای شما شرح می دهیم:
دریافت گواهی پایان کار توسط مالک و نماینده قانونی و ارسال آن به اداره ثبت و اسناد
تفکیک بخش های مشاعی و مفروزی توسط نقشه بردار
ارائه صورت جلسه تفکیکی توسط نقشه بردار
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی چگونه مشخص می شود؟
صاحب عرصه و اعیان در زمین های موقوفی با هم متفاوت هستند. در واقع از آنجایی که عرصه در مالیکت صاحب اعیان نیست، باید هر سال به سازمان اوقاف اجاره پرداخت شود.
پس از گذشت 99 سال باید مجددا برای پرداخت اجاره تصمیم گیری شود. خرید و فروش چنین زمین هایی بر عهده سازمان اوقاف می باشد. در مواردی مثل زمین های وقف شده، عرصه را نمی توان واگذارد نمود و تنها صاحب سند اعیان ملک، مالک می باشد.
قرارداد، عقد و معامله هر سه دارای یک معنا و مفهوم هستند و نتیجه عقد تعهد است. شرایط اساسی صحت ماده 190 قانون مدنی شرایط چهارگانه ای برای تمام قراردادهایی که بسته می شود مشخص کرده است. اگر در این شرایط نقصی وجود داشته باشد، موجب می شود قرارداد از نظر حقوقی صحیح نباشد.
از مواردی که نشان دهنده سلامت یک قرارداد است این است که دو طرف قرار داد باید شرایط سنی و بلوغ فکری لازم را داشته باشند. همچنین با اراده کامل خود اقدام به بستن قرار داد کرده باشند.
هر قرارداد دارای تعهدات متخلفی است و یکی دیگر از شرایطی که برای صحت قرار داد باید به آن توجه شود موضوع تعهد است.
از آنجا که بستن یک قرارداد اثرات متفاوتی بر حقوق افراد دارد بهتر است با شرایط بستن یک قرارداد صحیح آشنایی کامل داشته باشیم و از ضمانت اجراهای فقدان شرایط اساسی عقد مطلع شویم.
در این مقاله قصد داریم شرایط صحت معاملات را به صورت کامل و جامع برای شما شرح دهیم. تا انتهای مقاله همراه املاک داران باشید.
شرایط اساسی صحت معامله
اولین شرط صحت عقد، قصد و رضایت در معامله است. به این معنا که طرفین بعد از انجام بررسی میزان نفع و ضرر خود و سنجش های ذهنی تصمیم بگیرند با یکدیگر قراردادی منعقد کنند. همچنین برای بستن یک قرارداد در قدم اول فرد باید از نظر ذهنی رضایت داشته باشد و سپس قصد خود در بستن قرارداد به طرف دیگر اعلام کند.
زمانی این اعلام توسط یک فرد سالم صورت می گیرد که هیچ گونه فشار، تهدید و اجباری برای بستن قرارداد وجود نداشته باشد. درنتیجه قراردادی که تحت اجبار و با اکراه یا تهدید نوشته شود صحیح نخواهد بود.
دومین شرط از شرایط چهارگانه صحت قرارداد عقد اهلیت دو طرفه معامله است، یعنی فرد از نظر قانون شرایط و قابلیت بستن قرارداد را داشته باشد.
در اصل اهلیت به معنای این است که فرد از نظر سنی، فکری و عقلی رشد کافی برای انجام معامله را داشته باشد. همچنین توانایی اداره اموال و دارایی هایش را دارد. بنابراین این شرایط در قانون به سه دسته عقل، رشد و بلوغ تقسیم‌شده است.
یکی دیگر از دلایلی که طرفین برای انجام معامله دارند هدف از معامله است که در واقع هدف آنها از انعقاد عقد را مشخص می کند.
هدف معامله در واقع انگیزه شخصی فرد برای پیمان بستن را نشان می دهد و یکی از شرایط درست یک معامله به حساب می آید. زیرا انگیزه بستن قرارداد نباید یک هدف غیر قانونی و نامشروع باشد.
صورت معامله به عملی گفته می شود که هر کدام از طرفین قرارداد به‌طرف دیگر تعهد می‌دهد مال را پرداخت کرده یا انجام دهد.
مورد معامله دارای سه موضوع است:
تعهد به انتقال مال: به طور مثال، در عقد بیع شخصی به دیگری تعهد می دهد که در صورت دریافت مقدار مشخصی پول خانه اش را به آن شخص بفروشد.
تعهد به انجام دادن کاری: مانند تعهد دادن فردی به فرد دیگر است تا برای او نقشه ساختمانی تهیه کند.
تعهد به عدم انجام دادن کاری: این کار مثل تعهد به عدم اشتغال در یک حرفه مشخص است.
اگر شما قصد داشته باشید یک معامله را به درستی انجام دهید باید حتماً با انواع روش های معامله آشنایی داشته باشید تا بتوانید این کار را به درستی و به نحو احسنت انجام دهید.
ما در ادامه این مقاله انواع روش های معامله را برای شما شرح دادیم تا کار برای شما بسیار راحت شود پس تا آخر مقاله با ما همراه باشید.
انواع معامله
به‌طورکلی معامله در انواع قراردادها به پنج دسته اصلی تقسیم بندی می شود:
1-معامله فسخ نشدنی
به این نوع معامله عقد لازم نیز می گویند که به راحتی قابل فسخ نیستند، یعنی دو طرف قرارداد نمی توانند هر وقت که اراده کردند معامله را فسخ کنند، مگر در مواردی که قانون این اجازه را داده باشد. به طور مثال مستأجر از پرداخت کرایه به توافق رسیده و مندرج در قرارداد خودداری می کند یا اینکه منزل اجاره شده تخریب شود در این صورت می تواند معامله را فسخ کند. حتی اگر امکان سکونت در آن محل وجود نداشته باشد ابن معامله باطل خواهد شد.
2- معامله قابل فسخ
این نوع معاملات عقود جایز نام دارند و قراردادهایی شامل عقد جایز می شوند که هر دو طرف معامله هر زمانی که اراده کنند می توانند آن را فسخ کنند عقد وکالت نیز جزء این معامله است.
مثلاً شما امروز به شخصی وکالت می دهید که ماشین شما را بفروشد و قبل از انجام این کار او را از جانب خود عزل می کنید. با انجام این عمل در واقع یک طرفه قرارداد را فسخ کرده اید.
پیشنهاد می شود تا جایی که برای شما ممکن است از انجام معاملات وکالتی در جایگاه خریدار خودداری کنید. اگر در نظر دارید ماشین، خانه یا هر چیز دیگری بخرید سعی کنید در حداقل زمان ممکن سند قطعی آن را به نام خود یا فرد مدنظر بزنید یا انتقال دهید.
زیرا اگر فروشنده فوت کند وکالت دریافتی ارزشی ندارد و باطل می شود. همچنین برای اثبات حق خود مجبور هستید راه دادگستری را در پیش بگیرید.
3- معامله وابسته به زمان
برخی از قراردادها با توجه به گذر زمان مشخصی اجازه فسخ دارند. در حقیقت می توان گفت این نوع از قراردادها جزو عقود لازم به شمار می روند و عقود خیاری نام دارند.
در این مدل از معامله ها دو طرف قرارداد توافق می کنند که طی مدتی مشخص یکی از طرفین، هر دو آنها و حتی شخص دیگری که به فرد ثالث معروف است اجازه داشته باشد قرارداد را برهم بزند.
فرض کنید که شما به دلایلی ناشی از شرایط اضطراری ماشین خود را به شخص می فروشید و شرط می کنید که اگر توانستید پول شخص را تا ماه آینده بدهید معامله فسخ شود و او موظف است خودروی شما را پس بدهد.
4-معامله بی قید و شرط
اگر نتیجه و اثر عقد بدون هیچ شرط و شروطی باشد به آن عقد منجز گفته می شود. به طور مثال شما خانه ای را به شخصی می فروشید و او نیز بدون هیچ شرط و اما یا اگر آن را تمام و کمال می پردازد.
به بیان دیگر به محضی که کلمات خریدم یا فروختم یا همان قبول و ایجاب از زبان دو طرف قرارداد جاری شد مالکیت شما نسبت به پول فرد مذکور و مالکیت آن شخص به منزل شما محقق می شود.
5- معامله معلق
عقد معلق، تفطه مقابل عقد منجز است. به این معنا که تأثیر عقد منوط به تحقیق امر دیگری است. مثلاً پدری به فرزند خود می گوید ماشینم را به تو 15 میلیون تومان می فروشم به شرطی که تا سال آینده ازدواج کنی، در این مثال مالکیت ماشین تنها در صورتی در اختیار فرزند قرار می گیرد که خواسته پدر محقق شود.
انواع عقد به لحاظ مورد معامله
می توان انواع عقدها را در معامله به چند نوع تقسیم کرد که عبارتند از:
عقد معوض
عقد معوض به قراردادی گفته می شود که در آن دو طرف عقد در ازای چیزی که می دهند، چیز دیگری می گیرند. آن چیز می تواند ثروت یا دارایی و مال باشد یا تعهدی باشد که در دو طرف قرارداد به هم می دهند به طور مثال خرید و فروش بخشی از این عقد است.
عقد مجانی
عقد مجانی قراردادی است که طبق آن، انتقال مال و دارایی، عمل به تعهد ذکر شده در معامله از سوی یکی از طرفین قرار داد و به نفع طرف دیگر عقد است.
در حقیقت یک فرد در مقابل تعهد یا مالی که به فرد دیگر می دهد هیچ چیزی از او دریافت نمی کند. در این قرارداد دو طرف معامله به دنبال سود نیستند که عقد مجانی شامل هبه است.
عقد رضایی
عقد رضایی بدون هیچ اقدامات و تشریفات خاصی انجام می شود. برای اجرای این عقد تنها رضایت و توافق طرفین قرارداد کافی است. به‌طور مثال هنگام خرید جنس از مغازه صرفاً با پرداخت هزینه جنس معامله انجام می شود.
عقد تشریفاتی
این قرارداد خلاف قرارداد رضایی است به این صورت که تنها رضایت و توافق طرفین کافی نیست و باید قراردادی رسمی و قانونی بین دو طرف معامله بسته شود.
در حقیقت این نوع عقد به تشریفات خاصی نیاز دارد که رعایت این امور ضروری است. این عقد مانند خرید و فروش اموال غیر منقول است یا اموالی مانند املاک که نمی توان آن را از جایی به جای دیگر انتقال داد.
عقد عینی
عقد عینی قراردادی است که تنها با انجام موارد ذکر شده در معامله صحت میابد. در حقیقت علاوه بر توافق دو طرف معامله، به مورد قرارداد نیز باید عمل شود تا عقد صحیح باشد. عقد عینی شامل رهن و هبه است.
عقد معین
عقد معین انواع مختلفی دارد که هرکدام از آنها دارای عنوان مشخصی هستند. این عقد در قانون مدنی، قوانین معینی برای آنها مقرر کرده است.
شرایط ضمن عقد نکاح
شرایط ضمن عقد، در حقیقت امکانی است که قانون گذار در اختیار مردم قرارداده است. از همه مهم تر در نظر دارند قرارداد و عقد مورد نظر را به خواسته، انتظارات و میل خود نزدیک کنند.
طبق قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، ازدواج یک عقد لازم‌الاجرا است که توسط آن زن و مرد قهرا تهعد و شروطی را قبول می کنند. همچنین می توان گفت که این عقد همزمان از حقوقی هم برخوردار هستند.
شروط عقد نکاح یا جزء اقتضای ذات عقد هستند که جریحه دار محسوب نمی شوند یا جزء شرایط قانونی هستند. بعضی اوقات می توان خلاف آن توافق کرد یا جزء شرایط ضمن عقد انجام داد.
در صورت قانونی، مباح و مشروع بودن را می شود ضمن عقد جهت غنا عقد و تکمیل عنوان کرد، که در این میان جایگاه شروط ضمن عقد نیز قابل توجه است. با استفاده به جا از این امکان می توان حقوقی را که در انحصار مرد بوده برای تساوی حقوق به زن هم داد.
آیا قرارداد برای صحت حتماً باید کتبی باشد؟
طبق قانون کار، قراردادهای کاری میان کارفرما و کارگر می توانند به دو صورت قرارداد کار کتبی و قرارداد کار به‌صورت شفاهی منعقد شوند. این دو نوع قرارداد با یکدیگر متفاوت بوده و هر یک از آنها دارای شرایط مخصوص به خود هستند. به عنوان مثال نحوه اثبات قراردادهای کتبی از قراردادهای شفاهی و لفظی کار آسان تری است.
یکی از مهم ترین کارهای ضروری شناخته شده در زمینه حقوق کار، انعقاد قرارداد کاری میان کارفرمایان و کارگران هست. این قرارداد باید عواملی مانند نوع کار، محل کار، حقوق و مزایای کارگر، تکالیف و وظایف کارفرما و کارگر و سایر امور را مشخص کند.
اما نکته مهمی که در رابطه با شکل قرارداد کار به وسیله قانون و مقرراتی وجود دارد، آن است که براساس ماده 7 قانون کار، قرارداد کار را ازنظر شکلی به دو نوع متفاوت یعنی قرارداد کتبی کار و قرارداد کار شفاهی تقسیم بندی کرده است.
کلام پایانی
ما در این مقاله سعی داشتیم شما را با انواع روش های عقد قرارداد و شرایط صحت معاملات و انواع معامله ها آشنا کنیم. امیدواریم بعد از خواندن این مقاله اطلاعات کافی در مورد انواع معاملات را به دست آورده باشید تا بتوانید به درستی انواع کارهای معاملاتی خود را انجام دهید.
مشاوره تمدید اجاره ملک یکی از مهارت هایی است که شما به عنوان یک مشاور املاک باید از آن برخوردار باشید. در واقع موجر و مستاجر ممکن است از یک سری مسائل در ارتباط با اجاره ملک آگاه نباشند. این وظیفه شماست که آنها را به خوبی راهنمایی کنید تا در آینده با مشکل مواجه نشوند. مالک و مستاجر هنگام تنظیم قرارداد ملک باید به یک سری توافق ها برسند.
شما به عنوان مشاور املاک می توانید با مشاوره دادن به آنها از بروز هر گونه اختلافی جلوگیری کنید. با املاک داران همراه باشید تا نکات مهم درباره مشاوره تمدید قرارداد اجاره ملک را بدانید.
نکاتی که درباره مشاوره تمدید قرارداد اجاره ملک باید بدانید
روش های تمدید اجاره نامه ملک
هنگامی که زمان قرارداد اجاره ملک اولیه به پایان می رسد، طرفین میتوانند برای تمدید اجاره نامه اقدام کنند. مشاوران املاک موظف هستند به منظور جلوگیری از هر گونه اختلافات حقوقی موجر و مستاجر، تمامی جوانب را در نظر بگیرند. لازم است که مالک و مستاجر از شرایط تمدید قرارداد آگاه شوند و به وظایف خود عمل کنند. طرفین قرارداد می توانند یکی از سه روش زیر را برای تمدید قرارداد اجاره ملک بکار ببرند.
روش های تمدید اجاره نامه ملک
تمدید قرارداد اجاره ملک در بنگاه های معاملاتی
امروزه همه می دانند که بهترین روش برای تمدید قرارداد، مراجعه به آژانس های املاک و یا دفاتر اسناد رسمی می باشد. چرا که این روش از اعتبار بالاتری برخوردار است و از بروز هر گونه اختلاف در آینده جلوگیری می کند. کافیست با خود چند شاهد همراه داشته باشید و تمامی متن قرارداد را به طور کامل از نظر بگذرانید.
مطمئن شوید که پای قراداد مهر و امضای مشاور املاک و شاهد ها باشد. بهتر است مالک و مستاجر برای تمدید قرارداد به همان آژانسی مراجعه کنند که قرارداد اولیه را تنظیم نموده اند.
در این صورت مجبور به پرداخت حق کمیسیون و هزینه رهگیری مجدد نخواهند بود و تنها هزینه حق التحریر را باید پرداخت کنند. مشاوران املاک باید طرفین قرارداد را آگاه سازند که نیاز به سندی قانونی دارند که حق و حقوق آنها را تضمین کند.
تمدید قرارداد اجاره ملک در بنگاه های معاملاتی
تمدید اجاره نامه با پشت نویسی
پشت نویسی برای تمدید اجاره بدین معناست که شما پشت قرارداد اولیه را با ذکر شروط، مبلغ افزوده شده به رهن و اجاره و تمام مشخصات طرفین پر می کنید. این کار بهتر است در بنگاه های معاملات ملکی و یا دفاتر اسناد رسمی انجام داد. برخی ترجیح می دهند این روند را به صورت شخصی انجام دهند.
اما باید بدانید پشت نویسی اجاره نامه بدون مراجعه به آژانس های املاک ممکن است مشکلاتی به همراه داشته باشد. مشاروان املاک موظف هستند حین مشاوره تمدید قرارداد اجاره ملک، تمامی احتمالات و مشکلات را برای موجر و مستاجر شرح دهند و آنها را آگاه سازند.
تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی
در صورتی که طرفین قرارداد با یکدیگر آشنایی قبلی داشته باشند، نیازی به استفاده از دو روش قبلی نیست. در واقع اگر به هم اعتماد دارید، کافیست در جلسه ای خصوصی در رابطه با تمدید قرارداد صحبت کنید و تصمیم بگیرید.
بهتر است در چنین جلساتی دو شاهد با خود همراه داشته باشید! چرا که گاهی ممکن است برخی افراد زیر حرف خود بزنند.
تمدید شفاهی اجاره نامه یکی از روش های قدیمی برای تمدید قرارداد است. این روش در گذشته بسیار پر کاربرد بوده ولی امروزه چندان پر طرفدار نیست. زیرا قرارداد شفاهی میتواند از نظر حقوقی طرفین را دچار مشکل کند. به همین دلیل شما باید به عنوان مشاور املاک موجر و مستاجر را از مشکلات قرارداد شفاهی آگاه سازید.
مشاوره حقوقی تمدید قرارداد اجاره ملک
مشاوره حقوقی تمدید قرارداد اجاره ملک
قرارداد اجاره ملک معمولا برای یکسال تنظیم می شود ولی موجر و مستاجر می توانند با هم بر سر مدت زمان دیگری نیز توافق کنند. گاهی ممکن است مستاجر بخواهد برای سال آینده نیز قرارداد خود را تمدید کند. بنابراین در صورتی که توانایی پرداخت اجاره بهای افزایش یافته و هزینه رهن را داشته باشد، باید برای تمدید قرارداد اجاره ملک او را راهنمایی کنید.
همانطور که می دانید روش های مختلفی برای تمدید اجاره ملک وجود دارد که یکی از آنها مراجعه حضوری به یکی از بنگاه های معاملات ملکی است. موجر و مستاجر به منظور عقد قرارداد و یا تمدید آن بهتر است از مشاوره تمدید قرارداد اجاره ملک در آژانس املاک بهره مند شوند. چرا که در این صورت اجاره نامه آنها از اعتبار بالاتری برخوردار خواهد بود. اما مشاوران املاک برای ارائه مشاوره مفید و موثر به مشتریان باید یک سری نکات را بدانند:
هر گونه خط خوردگی در متن قرارداد می تواند در آینده برای طرفین قرارداد مشکل ساز شود. بنابراین بهتر است در چنین شرایطی، توضیحات لازم در این باره در متن قرارداد ذکر شود.
مدت زمان قرارداد اجاره ملک باید در متن اجاره نامه ذکر شود و به امضای طرفین و شاهدان برسد. مشاوران املاک باید این موضوع را به موجر و مستاجر یادآوری کنند.
قراداد شفاهی از نظر حقوقی کاملا بی اعتبار می باشد. حتی وجود شاهد نمی تواند به اعتبار آن بیافزاید. بنابراین باید در جلسه مشاوره تمدید اجاره ملک این نکته را گوشزد کنید.
اگر روش پشت نویسی را برای تمدید اجاره نامه انتخاب نموده اید، باید اطمینان حاصل کنید که شاهدان امکان حضور در جلسات دادگاه را خواهند داشت. چرا که ممکن است در صورت بروز اختلاف نیاز به مراجعه حضوری آنها وجود داشته باشد.
اگر موجر پس از پایان قرارداد، پول ودیعه یا رهن را باز نگرداند و مستاجر نیز ملک را تخلیه نکند، باید جریمه پرداخت کنند. بنابراین مشاور املاک باید عواقب آن را از قبل برای طرفین شرح دهد.
چگونه باید قرارداد اجاره را تمدید کنیم؟
جمع بندی
مشاوران املاک برای ارائه مشاوره تمدید قرارداد اجاره ملک به طور کامل به مسائل حقوقی آگاه باشند. تنها در این صورت میتوانند مشاوره ای مفید و موثر به آنها ارائه دهند و از بروز هر گونه اختلاف در آینده جلوگیری کنند. در این مقاله به روش های تمدید اجاره نامه و نکات حقوقی که مشاوران املاک باید بدانند پرداختیم.
ابطال سند تک برگی و شرایط آن. ابطال سند رسمی ملک بیشتر هنگامی مطرح می شود که افراد می خواهند سند رسمی ملکی را که به نام فردی دیگر است باطل کنند و این کار اغلب در زمانی اتفاق می افتد که شخص یا افراد دیگر ادعا دارند فردی که سند رسمی ملکی به اسم او است در حقیقت مالک اصلی نیست و منتقل شدن سند رسمی ملک به او صحت ندارد.
به همین خاطر یک دادخواست برای باطل کردن سند رسمی ملک انجام می دهند. در ادامه در مورد باطل شدن سند رسمی به طور کامل آشنا خواهیم شد. تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
ابطال سند رسمی چیست؟
ابطال اسناد رسمی به دعاوی که در آن فردی برای بی تاثیر بودن یک یا چندین سند رسمی مراجعه می کند گفته می شود. این نوع دعوا وقتی که فروش ملک به چند نفر صورت گرفته یا سند طبق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد مطرح می شود. از لحاظ قانونی کسی که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام او زده شده یا به او ارث رسیده باشد مالک اصلی ملک است.
ابطال سند رسمی چیست؟
ابطال سند در صلاحیت کدام مرجع است؟
ابطال اسناد در حالات و شروط خاص قابل انجام می باشد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
اسناد صوری و غیر واقعی
گاهی اوقات به دلایل مختلفی دو طرف بدون اینکه هدف واقع برای واگذاری و یا فروش ملک داشته باشند بصورت ساختگی قراردادهایی را تنظیم می کنند که در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که خالی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم شده اند قراردادهای صوری گفته می شوند.
در همچین مواقعی می توان به دلیل ظاهری بودن و نداشتن اعتبار حقوقی واقعی از مراجع قضایی تقاضای باطل شدن اسناد رسمی را کرد.
شرایط و قوانین ابطال سند رسمی
اسناد مجعول
اشخاصی که دارای اهداف غیرقانونی بوده و در پی تلاش برای فریب مردم، با دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود دست پیدا می کنند.
این اسناد شامل گواهینامه های تحصیلی، اسناد تملک منازل و خودرو، کارت اتمام خدمت، پاسپورت، اسناد گمرکی و پروانه و غیره می باشد. لذا فردی که با روش های غیر شرعی خود یا فرد دیگری مالک آن را بفروشد مجرم محسوب می شود. مالک اصلی ملک یا خریداری که در دام سوء استفاده گران افتاده است می تواند از او شکایت کند و درخواست باطل شدن سند رسمی کند.
ابطال اسنادی که جهت تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده است
در برخی موارد، افراد جهت دریافت وام و ضمانت باز پرداخت، ملک و ساختمان های خود را با شخص قرارداد می بندند. در حالی که هیچ نیتی جهت واگذاری ملک وجود ندارند و تنظیم سند صرفا جهت ضمانت باز پرداخت وام و بدهی می باشد.
اما طلبکار به تنظیم قرارداد اکتفا نکرده و بدهکار را به انتقال سند رسمی ملک به نام او وادار می کند. این احتمال وجود دارد که طلبکار با اینکه تمام طلب خود را دریافت کرده اما به دلایلی از پس فرستادن سند به نام مالک اصلی خودداری می کند و قصد سوء استفاده دارد. بنابراین بدهکار می تواند به خاطر نداشتن نیتی برای واگذاری، برای باطل شدن آن به دادگاه اقدام کند.
آنچه که باید درباره ابطال سند تک برگی بدانید!
اسناد مالکیت معارض
اسناد مالکیت مخالف تنها به هنگامی مرتبط است که همه یا جزئی از املاک یک فرد، دوباره به نام فرد دیگری در دفتر املاک ثبت شود. این اسناد تا زمانی معتبر است که حکم قطعی آن از طرف دادگاه صادر نشده باشد.
ابطال سند تک برگی
سند تک برگ به اسنادی گفته می شود که به جای سندهای قدیمی فرستاده می شوند. به عنوان مثال اسناد ملکی یا سند خودرو به صورت اسناد تک برگی می باشند؛ تنها کاری که مالکین باید انجام دهند باید اسناد قدیمی را به اسناد تک برگ تبدیل کنند.
البته این کار اجباری نیست و اگر قصد داشته باشید که مالکیت اسناد را به فرد دیگری واگذار کنید باید برای باطل شدن سند تک برگ مالکیت مراجعه نمایید.
ابطال سند تک برگی
نمونه رای ابطال سند رسمی
اسناد رسمی به دلیل اینکه به وسیله مقام صلاحیت دار مشخص می شود؛ از یک اعتبار خاصی برخوردار است و به آسانی نمی توان آن را منسوخ کرد.
در صورتی که قصد باطل کردن آن را داشته باشید باید مواردی مانند تقاضای صاحب سند یا منتقل کردن مالکیت را رعایت کنید و همچنین به دادگاه حکم منسوخ شدن آن منتقل دهید. در ادامه چندین مورد از موارد ابطال اسناد رسمی را برای شما شرح خواهیم داد:
تنها در موارد خاصی مورد استفاده قرار می گیرد؛ به عنوان مثال هنگامی که قصد دارید موارد باطل شدن سند را از دادگاه درخواست کنید.
وقتی که اسناد به صورت صوری و غیر واقعی مشخص شده اند؛ به عنوان مثال معامله ای که صورت گرفته واقعی نیست و به صورت صوری یا غیر حقیقی است.
اسنادی که ساختگی هستند یا جعل شده اند منسوخ می شوند. به عنوان مثال امکان دارد که شخص در ساخت مهر و امضای سند تقلب کرده باشد و از این روش خود را صاحب مالک نشان می دهد و آن را به دیگران نیز می فروشد.
اسنادی که طبق مالکیت معارض نوشته و صادر شده اند می توانند با حکم دادگاه باطل شوند. به عنوان مثال وقتی که تمام یا جزئی از ملک به نام دو نفر دیگر ثبت شده است.
نکته ی بسیار مهم دیگر که باید به آن توجه کرد استفاده کردن از دو سند است که باید یکی از آن ها عادی و سند دیگر رسمی باشد؛ این سند رسمی است که حاکم بوده و معتبر است.
ولی از زاویه ای دیگر بیشتر ادعاهای باطل شدن سند رسمی به این صورت است که اگر فردی طبق معامله ملکی یک سند عادی را خریداری کرده باشد باید باطل شدن اسناد رسمی معارض را طلب کند.
بیشتر دادگاه های استناد سند عادی را برای باطل کردن سند رسمی نمی پذیرفتند ولی بعدا بر اساس نظریه شورای نگهبان این روند تغییر کرد؛ زیرا به وسیله ی نظر شورای نگهبان، سند عادی املاک در صورتی که طبق قانون صحت داشته باشد معتبر است.
نمونه رای ابطال سند رسمی
امیدواریم با خواندن این مقاله اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه ابطال سند دارید، می توانید در بخش نظرات بنویسید. همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در باطل شدن اسناد نیز استفاده نمایید.
املاک داران (برند زیر شاخه‌ی شرکت نیکو شمیم)، واسطه‌ای معتمد و مطمئن با تجربه بیست ساله در امر مشاوره املاک که در غالب سامانه‌ای هوشمند در عرصه مسکن ، وبسایت و اپلیکیشن هوشمند برای جستجو و ثبت آگهی خرید ، فروش ، رهن و اجاره ملک فعالیت می کند.
